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税费新政有望提升市民购买信心

来源:江门日报  发表时间:2019-05-23 07:00   

二手非住宅商业用房交易税费适当下调,有利于商业项目去化。

二手非住宅商业用房交易税费适当下调,有利于商业项目去化。

????从今年5月1日起,我市调整个人二手房交易有关税费。业内人士指出,这项新政主要适度下调二手非住宅商业用房(包括商铺、公寓和办公)交易税费,利好此类房屋,尤其是商铺出售。

????A 变化:新政适当下调交易税费

????“我之前有意购买一套商铺,新政发布后,更坚定了我入市的想法。”市民黄先生表示。

????黄先生口中的“新政”,指的是江门市税务局4月2日发布?#32784;?#30693;,主要内容是:从今年5月1日起,个人二手房交易有关税费将调整,纳税人提供完整、准?#36820;?#32435;税资料及重置成本评估报告,能够正确计算房屋原值和应纳税额的,据实征收土地增值税、个人所得税;纳税人不能提供完整、准?#36820;?#32435;税资料及重置成本评估报告,不能够正确计算房屋原值和应纳税额的,主管税务机关可实行核定征收,核定征收率为:一、土地增值税,而个人住房暂免征收,非住宅类房屋为5%;二、个人所得税。个人通过拍卖市场拍卖房屋为3%,其他交易的房屋为1%。

????受访对象普遍表示,新政主要使二手非住宅商业用房交易税费适当下调。那么,5月1日前后的变化有多大呢?

????记者随机采访了5位二手中介人员,他们知道二手房交易有关税费调整一事,但了解得并不透彻,有的表示:“据说是税费下调了,但我没操作过。”

?????#25105;?#22320;产总经理邓桐燊表示,二手非住宅商业用房交易税主要包括增值税、土地增值税、个人所得税、契税等。5月1日前,非住宅土地增值税只有一种计税方式;5月1日后,非住宅土地增值税的税费下调了,并且有两种征收方式,一种是据实征收,一种是核定征收。买卖双方可以根据交易非住宅的使用年限、增值额以及?#23665;?#20215;格来判断,究竟是选择据实征收,还是核定征收。从交易双方?#27492;担?#36873;择适当的缴税方式,能少交税。

????“个人认为,非住宅增值大?#30446;?#36873;择核定征收方式,可实?#32440;?#31246;或少交税的目的。”邓桐燊以原价为100万元而交易价为155万元、持有5年的商铺举例说,按照新政,如选择据实征收,由于个人所得税按差额20%征收,所有税费共约28万元;如使用核定征收方式,税费共约23万元。由此可见,两种方式税收相差较大。另外,5月1日后,对于继承、赠予、转移的非住宅交易过户,选择适当的缴税方式,?#37096;?#23454;现少交税。

????B 背景:二手非住宅商业用房近两年?#23665;?#26126;?#32422;?#23569;

????交易税适当下调,对于促进非住宅类房屋交易,有较强的现实意义。

????记者从市住建局获悉,以蓬江区、江海区的二手非住宅商业用房市场(包括商铺、公寓和办公)为例,近两年?#23665;?#38754;积和?#23665;?#37329;额均明?#32422;?#23569;,其中,2017年?#23665;?#37329;额4.58亿元,同比减少了63%;2018年?#23665;?#37329;额3.69亿元,同比减少了19%。商业用房?#23665;?#38754;积占全部非住宅的比例,从2016年的70%下降到2017年的54%,2018年更是大幅下降到24%,特别在2013年—2015年期间推出的大量新建商业,其?#20889;?#37096;?#32440;?#20004;年已?#23665;?#20837;二手房市场的背景下,更显得目前二手非住宅商业用房?#23665;?#30340;冷清。

????二手非住宅商业用房中,商铺是受访对象普遍关注的焦点。

????“商铺在江门的销售?#22836;?#23637;大致以2013年左右为?#32440;?#32447;。”江门地产?#24378;?#25104;员、楼市分析师冯景全进而讲到,2013年前,江门商铺不多,去化率较高,一铺养三代的观念深入人心,每平方米售价高达三?#32784;?#20803;;2013年后,商铺的售价大幅下降,每平方米售价约为两万元。

????据江门奥园广场常务副总经理陈志炎观察,前些年,江门的商铺和住宅售价比大?#38469;?:1,目前,这一比例变成了2:1,甚?#20004;?#36817;。举例?#27492;担?#22312;滨江新区,楼价大约为13000元/平方米,而社区地铺的售价大约为25000元/平方米,至于商场里的负一层、二层等其他楼层的商铺,售价约为15000元/平方米,甚至更低。尽管商铺的售价走低,但销售情况依然不太理想。

????如陈志炎所说,记者多方走访发现,近两年来,商铺去化速度普遍?#19979;?017年4月出台住宅“限购”政策以后,尽管部分资金转向商铺,但商铺去化依然相对困?#36873;?/p>

?????#25105;?#33267;此?受访对象普遍谈及四大原因:一是供应量较大;二是开发商自身的经营理念问题;三是网络冲击;四是二?#32440;?#26131;税费较重。

????“单是土地增值税就不少。?#32972;?#24535;炎认为,较高的税费,将直接影响置业者的信心与行动。

????关于减税的呼声一直?#20013;?017年5月18日下午,在“江门地产?#24378;狻?#25104;立大会上,以及之后相关部门组织召开的座谈会上,包括陈志炎在内的多位业内人士?#32487;?#21040;了江门商业项目去化难的问题,并希望能?#20204;?#20943;免税费。

????C 影响:新政将提升置业者信心

????本次非住宅类房屋交易税费调整后,对市场产生了何种影响?据陈志炎介绍,一方面,?#23665;?#22686;长。在该项目,3—4月每月各?#23665;?0套左右,而5月到目前为止已?#23665;?0多套;另一方面,访客明显增多。之所以如此,除了市场出现回暖迹象外,还与税费下调带来的置业信心提升有关。

????“我们最近?#23665;?#20102;三套商铺,还有一套有意出售。现在的税费计价方式令双方仍在考虑中。”邓桐燊认为,税费下调才刚刚开?#36857;?#20132;易体现并不明显,但会逐渐?#22836;?#25919;策效应。

????陈志炎则表示,新政对于有意进行商业投资的购房者?#27492;担?#26080;疑是一颗“定?#32784;琛保?#26082;利于当下,更利于长远。在“房住不炒”、住宅市场投资、投机行为减少的背景下,有利于提升非住宅市场?#32784;?#36164;热度,还能促进消费升级。

????文/图 江门日报记者 周春锋

(责任编辑?#20309;?#24800;英 )
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